Qu’est-ce que le statut du fermage ?

Le statut du fermage est l’ensemble des règles qui encadre les droits et obligations du bailleur (propriétaire) et du preneur (locataire), parties à un bail rural (durée, renouvellement du bail, prix du bail, obligations des parties, transfert et fin du bail…).

Ce statut instauré par l’ordonnance du 17 octobre 1945 a pour objectif de protéger l’exploitant en raison de sa fonction d’intérêt général : celle de nourrir.

Il s’agit de dispositions d’ordre public ce qui signifie qu’on ne peut pas y déroger par la volonté des parties.

Comment prouver l’existence d’un bail rural ?

Les baux ruraux doivent être écrits pour des raisons de preuve et non pour des raisons de validité. Le bail peut donc être verbal.

La preuve d’un bail rural peut être apportée par tous moyens (attestations en justice, preuves de paiement ou de services rendus par le fermier au bailleur (paiement de la taxe foncière par exemple), relevés MSA etc…

Attention : les relevés MSA ne suffisent pas à eux seuls à démontrer l’existence d’un bail rural car il s’agit de documents déclaratifs.

Les baux conclus verbalement sont censés être faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

Quand ai-je conclu un bail rural ?

Le Bail rural existe dès lors que toutes les conditions suivantes sont réunies.

Une mise à disposition

Le bailleur doit procurer au preneur la jouissance d’un fonds agricole.

Bénéficie d’un bail rural celui qui a eu à sa disposition des biens agricoles dont il fait l’exploitation agricole continue, en assurant la direction effective et autonome.

À titre onéreux

L’existence d’un bail rural verbal ne peut résulter de la seule exploitation ou occupation des lieux. Les bénéficiaires d’un bail rural doivent prouver le caractère onéreux de celui-ci pour relever du statut du fermage.

Attention : la qualification de contrepartie onéreuse est retenue par les Tribunaux qu’il y ait une contrepartie financière en nature ou en service. Le juge a un pouvoir souverain d’appréciation.

La contrepartie onéreuse peut prendre plusieurs formes :

• Contrepartie en industrie personnelle (arrachage de vigne en dehors d’une prestation de service par exemple).
• Contrepartie en services (héberger ou soigner).
• Contrepartie en versements indirects (paiement d’un emprunt souscrit par le propriétaire – remboursement des impôts et des frais, indemnité versée en cas d’occupation en attendant une vente non réalisée du fait de la défaillance d’une condition, etc…).

Il n’est pas exigé que la contrepartie soit versée régulièrement. Il est cependant nécessaire que la contrepartie soit acceptée par le propriétaire.

La contrepartie qui permet de requalifier un bail doit être tangible. La simple préservation du bien n’est pas suffisante.

D’un immeuble à usage agricole

La mise à disposition doit s’effectuer sur des immeubles à vocation agricole.

Cette condition ne pose pas de difficultés lorsque c’est un ensemble qui est loué : bâtiments et terres servant à l’exploitation agricole.

L’ensemble loué peut comprendre un local d’habitation. Le statut des baux ruraux s’appliquera à l’ensemble.

Il peut y avoir aussi un bâtiment d’habitation mais il faut que ce soit une partie d’un ensemble à vocation agricole. À défaut, la location d’une maison d’habitation ne peut pas être qualifiée de bail rural.

Une intention d’exploiter pour y exercer une activité agricole

Le caractère rural d’un bail ne peut résulter du seul fait qu’il porte sur un bien rural comportant des possibilités de culture. Il résulte également de la commune intention des parties qu’il ait été destiné à la production et à l’exploitation agricole.

En ce qui concerne l’activité agricole, elle est parfois évidente et parfois éloignée de l’idée que l’on peut en avoir spontanément.

L’activité agricole par nature est définie comme une activité de production de végétaux ou d’animaux.

L’activité agricole dérivée se rattache à l’activité agricole par nature soit par la production soit par l’exploitation agricole.

Il s’agit de l’activité qui est dans le prolongement de l’acte de production agricole (préparation, conditionnement, transformation, commercialisation des produits cultivés et élevés sur le fonds) ou qui a pour support l’exploitation agricole (activité pédagogique, restauration, tourisme).

Enfin, l’activité peut être agricole par la loi, en intégrant des activités comme les activités équestres ou encore la méthanisation.

Quels pièges éviter ?

Se croire protégé en raison de l’absence d’écrit

Il est très fréquent d’entendre « je ne crains rien, je n’ai rien signé ». En matière de baux ruraux, cette affirmation est particulièrement fausse.

Si les conditions mentionnées ci-dessus sont réunies, l’une ou l’autre des parties pourra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux et demander que la relation qui lie le bailleur et le preneur soit requalifiée judiciairement en bail rural. Dans le cadre de ce débat judiciaire la preuve de l’existence du bail pourra se faire par tous moyens. Comme énoncé ci-dessus, les baux conclus verbalement seront censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

L’absence d’écrit ne protège pas. Bien au contraire, elle est dangereuse. Il est indispensable de bien négocier les termes de son bail et, avant cela, de choisir le bon type de bail (bail de 9 ans, bail à long terme de 18 ans, de 25 ans, bail de carrière, bail cessible hors cadre familial…).

Pour bien se protéger, il est également indispensable d’établir un état des lieux en début de bail. Cela est très utile pour démontrer si le vignoble a été amélioré ou s’est dégradé à la fin du bail.

Se croire protégé par la qualification juridique choisie par les parties

Les Parties peuvent être parfois tentées de choisir un régime juridique échappant, totalement ou partiellement au statut du fermage, afin de maîtriser par exemple la durée de la convention, le montant du loyer, les obligations du bailleur et du fermier ou encore les conséquences de la fin du bail.

À cette fin, elles peuvent être tentées d’avoir recours à ce que l’on appelle des régimes dérogatoires comme par exemple le bail d’occupation précaire, le bail emphytéotique, le prêt à usage à titre gratuit, le bail dit de petites parcelles ou encore le bail d’un an.

Attention : ces régimes dérogatoires répondent à des conditions définies de manière très précise par la loi et interprétées très strictement par les juges.

Si la convention est mal qualifiée, volontairement ou involontairement, l’une ou l’autre des parties pourra saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux afin de demander la requalification de la convention en bail rural.

Il est donc indispensable de consulter votre avocat afin qu’il vous assiste afin de choisir la convention qui correspond exactement à votre situation.

Cette réflexion doit intervenir avant le début des relations afin de ne pas laisser s’installer une situation de fait qui risquerait d’être requalifiée en bail à ferme.