Au-delà des transactions immobilières, les plus-values suscitent des questions fiscales cruciales. Découvrez les exemptions légales qui peuvent transformer votre approche de la vente de biens immobiliers.

Les différents types d’exonérations des plus-values immobilières

Il y a plus-value quand un logement, un immeuble ou un terrain non bâti est vendu à un prix supérieur à son prix d’achat. Le montant de la plus-value est soumis à l’impôt sur le revenu mais le législateur a prévu des exceptions.

Certaines plus-values bénéficient d’une exonération totale d’impôt, soit en raison de la nature des biens cédés, soit en raison de la nature des opérations réalisées, ou encore en raison de la qualité du cédant.

• Résidence principale : quelle que soit la nature de l’immeuble (maison individuelle, appartement), la plus-value est exonérée si le logement constitue la résidence principale au jour de la cession, même si le cédant a libéré les lieux avant ce jour et si le logement est resté inoccupé pendant un délai normal. Cette mesure s’applique aussi si l’un des conjoints ou concubins quitte le logement (en cas de séparation ou de divorce) dans la mesure où il reste occupé jusqu’à sa vente par son ex-conjoint ou ex-concubin. Cette disposition s’applique même s’il est devenu propriétaire d’un logement dans l’intervalle.
• Ancien logement principal de retraité ou invalide. Ces personnes hébergées en maison de retraite ou foyer d’accueil sont exonérées d’impôt sur la plus-value lors de la vente de leur ancienne résidence principale. Elles doivent remplir certaines conditions : le bien vendu était leur résidence principale et n’a pas été occupé depuis leur entrée en établissement ; la vente est réalisée dans les 2 ans de leur entrée en établissement ; l’avant-dernière année avant la vente, ces personnes n’étaient pas passibles de l’IFI et leur revenu fiscal de référence ne dépassait pas celui prévu pour bénéficier du plafonnement de la taxe foncière.
• Vente d’un immeuble et vente d’un terrain à bâtir :
  • l’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est acquise si la détention de l’immeuble a 22 ans. L’abattement est de 6 % par année de détention au-delà de la 5^e jusqu’à la 21^e et de 4 % pour la 22^e année révolue de détention ;
  • l’exonération totale des plus-values immobilières des prélèvements sociaux est acquise si la détention a 30 ans. L’abattement est de 1,65 % par année de détention au-delà de la 5^e jusqu’à la 21^e, 1,60 % pour la 22^e et 9 % pour chaque année au-delà de la 22^e.

Les plus-values réalisées lors de la vente d’un immeuble destiné à être reconstruit bénéficient d’un abattement exceptionnel supplémentaire si l’immeuble est situé dans le périmètre d’une opération de revitalisation du territoire (ORT) ou d’une grande opération d’urbanisme (GOU), et si l’acquéreur s’engage à réaliser et à achever, dans le délai de 4 ans, des locaux d’habitation collectifs. La promesse de vente doit être signée entre le 1/1/2021 et le 31/12/2023. La vente effective doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la 2^e année suivant celle au cours de laquelle la promesse de vente a acquis date certaine. L’abattement est égal à 70 % (85 % si l’acquéreur s’engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires). Il s’applique pour l’IR et les prélèvements sociaux, après prise en compte de l’abattement pour durée de détention. Cet abattement ne s’applique pas en cas de cession, directe ou indirecte, au sein du groupe familial.

• Certains contribuables peuvent profiter d’une exonération des plus-values d’un logement s’ils n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 4 années avant la cession et s’il s’agit de la première vente d’un logement. Ils doivent également réemployer le prix de cession dans les 24 mois, pour acheter ou construire un logement destiné à leur habitation principale.
• Opérations d’échange réalisées dans le cadre d’un remembrement rural ou urbain.
• Opérations d’échange amiable de biens ruraux.
• Sommes perçues lors d’une expropriation à la suite d’une déclaration d’utilité publique, et réemployées dans les 12 mois pour acheter, faire construire ou agrandir un immeuble (au moins 90 % des sommes perçues).
• Cession d’immeuble dont le prix de vente n’excède pas 15 000 € dans l’année. Lorsque le bien est en indivision, le seuil s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise.
• Cession d’un immeuble à un bailleur social ou à tout acquéreur qui s’engage à réaliser dans un délai de 4 ans des logements locatifs sociaux.
• Vente, jusqu’au 31/12/2024, d’un droit de surélévation si l’acquéreur s’engage à réaliser dans un délai de 4 ans des logements.
• Partage d’indivision successorale, conjugale ou suite à une donation-partage si le partage intervient entre les membres originaires de l’indivision, leurs ascendants ou descendants.
• Cession par un expatrié, établi dans un territoire coopératif, de son ancienne résidence principale en France. La cession doit être réalisée au plus tard le 31 décembre de l’année qui suit celle du départ de France. Le logement ne doit pas avoir été mis à la disposition de tiers entre le départ de France et la vente (exonération non cumulable avec la suivante).
• Cession d’un logement (y compris s’il était donné en location) par un non-résident, ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative pour lutter contre la fraude. Le cédant doit avoir été résidant de manière continue au moins 2 ans en France. L’exonération s’applique dans la limite de 150 000 ^{€ de plus-value nette imposable si la vente est réalisée dans certains délais.}
• Les titulaires de pensions de vieillesse sont exonérés lorsque, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession, ils ne sont pas passibles de l’impôt sur la fortune immobilière et lorsque leur revenu fiscal de référence ne dépasse pas les montants prévus pour l’exonération de la taxe foncière due au titre de l’année N-2.

Comment en bénéficier ?

Présenter au notaire toutes pièces et justificatifs nécessaires.

BON À SAVOIR : L’exonération porte également sur les dépendances immédiates et nécessaires de la résidence principale : garage, jardin, terrain à concurrence de 2 500 m² (à condition toutefois que le terrain ne soit pas vendu comme terrain à bâtir). 

Pour en savoir plus : CGI : Art. 150 U, 150 VC et 244 bis A. C. sécurité sociale : Art. L. 136-7.